不動産投資のリスクは事前に把握!失敗しない為の物件の選び方

この記事を書いた人
トラみちゃん

虎ノ門に強い憧れを抱く、30代大手町OL。
外資系コンサルタントとしてIT系の勉強も兼ねて、AWSでブログを初める。
株式投資歴10年、積立投資(NISA)歴7年で、運用資金2000万円越え。
昨年から、不動産投資も開始し、安定的なポートフォリオを目指して日々懸命に働く。Twitter:@toramifire

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不動産
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トラみ
トラみ

投資にはリスクはつきもの。リスクがあるからこそリターンが得られるよね🤗

今日の話題は、不動産投資のリスクについて❗️

不動産投資は株式などとは異なり、物件選びが成否を分けると言っても過言じゃないよ✨
投資してよい物件かどうか。ワンルーム投資における判断基準について書くね✨

ドラミちゃん
ドラミちゃん

トラみちゃんはどういう風に判断したの?

トラみ
トラみ

不動産はとにかく情報戦❗️色々な外部のサービスを活用しながら検討物件が妥当か検討を行い、個人(トラみのような素人)が勝負して勝ち得るのかシミュレーションを行い判断したよ🤍

実際に実施したSTEPは以下の通り✨

不動産投資のリスクの把握と見極め方法
  • STEP①:周辺賃料相場の調査と、売却時の価格の把握
  • STEP②:物件の基礎情報から予想CFをシミュレーションしよう
  • STEP③:レインズを確認して類似物件の中古制約価格を確認しよう
トラみ
トラみ

どれも投資を決める上での基本行動🤗

以下のサンプル例を基に、意思決定前に実施すべき行動を解説していくよ。
物件:新築ワンルーム

場所:品川区、駅徒歩9分

価格:2700万円(初期費用込み)

広さ:20.5平米

賃料:100,500円/月

修繕積立や賃貸管理コスト:8,570円 ※増額あり

借入額:2200万円(頭金500万)

金利:1.58%

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STEP①:周辺賃料相場の調査

売主(不動産屋)が想定する賃料が妥当かはみんな必ず実施してるはずだよね✨SUUMOや、HOMESで簡単に以下の条件で検索してみて賃料相場が妥当か確認してみてね🤗

・駅徒歩距離、築年数、物件区分(木造・鉄骨等)

トラみも行った、追加で実施すべき確認方法は2つ!
(これはSTEP②のシミュレーション後、更に購入意欲が高まった物件を対象に実施すると時間効率がいい!)

・実際に購入検討物件を賃貸仲介している不動産屋に、賃貸希望者になりすまし、相場賃料を確認しにいく

購入前に売却査定を申し込み、プロのセカンドオピニオンを確認する

不動産という大きな判断を行うからこそ、上の2つのような確認も大事だよね🤗トラみも購入前に無料査定利用しました。

こちらの会社さんは、セカンドオピニオンを推してますので、査定いただく上で既に検討物件の保有者であるよう振る舞う罪悪感は薄れますね🤍こうしたサービスを上手く活用して情報を溜め込むことが重要だよ🤗

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STEP②:CFシミュレーション

まず、シミュレーションを行うにあたって不動産投資のリスクについて知っておく必要があります。

大きく不動産投資のリスクは以下の通りと言われています。

トラみ
トラみ

この代表的なリスクは不動産屋のシミュレーションには見込んでないケースが多い多い・・・
絶対コストとして見込んでシミュレーションしてみてね🤍

①空室リスク:都心築浅ワンルームにおいてはほとんど空室リスクは比較的少ないと言われてはいるね🤗それでもトラみは3年に1回2ヶ月の空室5%程度の空室リスクを見ています。

②金利上昇リスク:今金利は一番低い状況だよね😭これから上がる一方な気はするけど、こればっかりは読めない。このリスクはトラみは見ていません❗️その代わり、耐えきれない金利上昇が発生した際は、キャッシュである程度返済するつもりではいます。

③賃料下落リスク:賃料は下落するものだよね。特に新築ワンルームにおいては「新築プレミアム」で高い賃料が設定されており、その分下落も考慮すべきだよね✨トラみは賃料下落を1%で見込んでます✨

④天災リスク:こればっかりは、わからない。笑 保険に入る初期費用は見込み、その外は見込んでいません。

⑤その他リスク:給湯器の故障や、空室入替時の原状回復費等。トラみの事例だと原状回復は賃貸管理会社が無償でやってくれるよう交渉した為、給湯器の故障のみ見込んでいます(10年に1回30万円)

また、以下のシミュレーションには固定資産税年間8.5万円も見込んでいます。

トラみ
トラみ

この代表的なリスクを見込んでシミュレーションを行うとこんな感じだよ🤍

ドラミちゃん
ドラミちゃん

え、これ一番右側が累計の収支だよね??

15年目以降、真っ赤じゃん!赤字だよ赤字!

すげーリアルな数字だな・・・

トラみ
トラみ

そうだね・・・不動産投資はCFシミュレーションを行うと上表の様な途中赤字転落になるのは事実。最近の物件は、初年度から赤字・・・😭初年度赤字物件は高額納税者を除く一般人は投資する必要ないと思う❗️
トラみはこのシミュレーション結果なら大きな失敗はないから投資する価値はあると思ってるよ🤍理由はSTEP③の「売却時の元本との差益」にある!

STEP③:売却時の中古制約価格の確認

不動産投資は売却時の価格で大きく成否を分けるね🤗

「楽待」など投資用不動産サイトはあるけど、売出価格は分かるけれど、実際の成約価格がわからないね😵成約価格を確認する方法は以下の2つがあるよ。

(A)REINS(レインズ)を確認
REINSは会員登録している不動産屋か確認できる、不動産流通プラットフォームで成約価格が確認できます。不動産屋に伝えてREINSの情報を見せてもらいましょう🤗逆を言えば、言わないとREINSを見せてくれません。大事な情報を隠すのが不動産屋です😭

(B)国土交通省の不動産価格情報検索
以下から、国土交通省で保有する不動産の成約価格が個人でも、その場で確認できます🤗
こちら
成約情報が(A)(B)片方しか乗っていないケースも多くあり、どちらも確認するようにしてね🤍

例えば、(B)のサイトで品川区駅徒歩8分でこのような物件があります。

西小山の築15年が2200万円~2500万円で売却されています。

今回のシミュレーションに照らし合わせると・・・

STEP②のシミュレーション結果の再掲だよ🤍

15年後の「期末残高+頭金」と比較すると、累計CFは+4,834ですが最大+600万円の売却益を生み出します。

不動産投資はこのように、事前に発生しうるリスクを加味したシミュレーションを行うことで、失敗を回避できる、魅力的な投資資産です🤗

まとめ

トラみ
トラみ

不動産投資は購入前にある程度リスクを想定することで、現実的なシミュレーションができることが理解できたかな?

悩んでいるなら、いい物件を足で探すことが大事!不動産屋から資料など情報収集を開始して、実際に自身でシミュレーションしてみてね🤍

ドラミちゃん
ドラミちゃん

でも、不動産屋って本当にどこも胡散臭くない・・・興味はあるけど・・・

トラみ
トラみ

トラみもそうだったよ✨まずは不動産屋を利用してやる!という心意気で始めるのがいいんじゃないかな?どこの不動産会社も初回相談は3万円〜5万円のギフトカードプレゼントキャンペーンなんかもやっているし、不動産屋の営業トークも営業話の勉強になり、面白いものだよ🤗苦笑
トラみがお薦めするのはRENOSYさんか、一括お纏め相談サイト

RENOSYについて

東証マザーズに上場している、GA technologies社が運営する中古不動産プラットフォームが「RENOSY」というサービスだよ✨

GA technologies社は不動産業界では知らない人がいない、今大注目の急成長ベンチャー企業!

Technologyの採用に意欲的で、デジタル技術を活用したオンライン化、AIによる賃料査定の自動化などを行い、ユーザー満足度を上げています✨実際、経済産業省のDX銘柄に選出されていたり実績も十分🤗

面談を行うと、50,000円😵(今まで見てきた中では一番高い・・・)のギフトカードが貰えるけど、まずは資料を手に入れて検討してみるいいと思うな🤍

一括お纏めサイト

お薦め理由は手取り早いからです✨笑

新築ワンルーム市場は、不動産会社により保有しているマンションも異なるので、情報収集が大変❗️情報の非対称性が強くて、プロである売り手の不動産屋と対等に渡りあえません😭

その情報格差の穴を少しでも埋めるのは、情報収集と知識をつけるのみです🤗

以下のような一括お纏めサイトで情報を収集するのがお薦め🤍

トラみ
トラみ

冒頭の通り不動産投資は情報戦❗️少しでも不動産投資を始めたいなと悩む人は、まずは上記のような情報収集から始めて、このブログで紹介したシミュレーションを自分で行うことをお薦めするよ🤍

また見てもん🐯

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