新築ワンルーム投資で失敗しない為のリスク回避方法

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トラみちゃん

虎ノ門に強い憧れを抱く、30代大手町OL。
外資系コンサルタントとしてIT系の勉強も兼ねて、AWSでブログを初める。
株式投資歴10年、積立投資(NISA)歴7年で、運用資金2000万円越え。
昨年から、不動産投資も開始し、安定的なポートフォリオを目指して日々懸命に働く。Twitter:@toramifire

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FIREを目指す30代投資OLトラみです✨

不動産投資は都心人口は2040年まで上昇すると言われていますが、
賃料相場が安定的である為、継続的に家賃収入を期待でき、
FIREとの相性も抜群ですね🤗

私は、不動産と副業で月額CF10万円を目指しています🤗
(現在2.2万でまだまだがんばります💪)

不動産投資におけるリスクは以下の大きく2つあると考えています。

不動産投資におけるリスク
  • ①購入物件の収益性に関するリスク:対象物件は将来に渡って稼ぎ続けられるか
  • ②損金リスク:賃貸業を行う中で発生する損金リスク(本記事で紹介)

①については、不動産投資は株式投資と性質が異なり購入前に収益シミュレーションを行うことで、リスク回避可能と前回記事で紹介させていただきました🤍

本記事では②に関する以下のリスク回避方法について取り扱わせていただきます🤍
(不動産投資の中で特に新築ワンルーム投資について記載させていただきます)

新築ワンルームの損金リスク
  • 最初の借り手が見つかるまでの空室損
  • 転居・更新時に発生するリスク

不動産投資において、収益性があり稼げるいい物件など最初からは流通していませんし、
不動産仲介業者は、投資家(購入)に対してリスク回避方法など勿論提案してくれません💦

現在動いている物件情報や、本・ネット記事から参考になる情報を探して、
足を動かして情報と知識を蓄え、交渉することが成功への近道となります🤍

トラみの記事が少しでもお役に立つと光栄です✨

少しでも不動産投資に興味を持った方はRENOSYのオンライン面談もしてみることをお薦めします🤗
生の物件情報も収集でき、営業トークも聞けて、しつこい営業はなし🤗何より今なら対象者は50,000円のアマゾンギフトカードが頂けます❗️

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新築ワンルーム投資の損金リスクと回避方法

最初の借り手が見つかるまでの空室損について

POINT
  • 最初の借り手がつくまでの間の賃料収入は不動産仲介業者から保証して貰う
  • サブリース契約だけは絶対にしてはいけない

一番重要なので、確実に不動産仲介業者に確認してくださいね💦
特に新築ワンルーム投資においては、新築なので当然初期は借り手がいません❗️

また、新築ワンルームマンションは1棟に50部屋程度ある部屋を同時に借り手の募集をかけにいきます😲当然、部屋の賃料などで優劣がつき、借り手が全然つかないケースも考えられます💦

実際、トラみは7ヶ月借り手がつきませんでした。。
通常だと約70万円の賃料収入を逃すことになります💦

しかし、トラみの場合、最初の借り手がつくまでの間、
予定家賃と同額の賃料収入を不動産仲介業者から補償して貰っていたので、
70万円は借り手がいなくても受け取ることができました🤗

ここで、注意が必要なのは、くれぐれもサブリース契約だけはしないことです❗️
サブリース契約は簡単に解除できないケースが多く、
賃料収入が下がるということは、売却価格も格段に下がります💦

サブリース契約
  • 不動産管理会社に空室損リスクを持って貰う代わりに毎月定額の家賃保証を受けられる
  • 不動産管理会社に空室損リスクがある為、オーナーが得られる賃料収入は少なくなる
  • 家賃保証の額は定期的に見直し(減額)される

転居・更新時のリスク

POINT
  • 転居時に発生する現状回復費、広告費は賃貸管理費の中で実施して貰うよう交渉
  • 敷金、礼金、更新料の取り扱い方法についても要確認

転居時は空室損だけでなく、現状回復費や、借り手募集の為の広告費が発生します😭
せめて、原状回復費・広告費は防ぎたいですよね💦

不動産投資は、家賃回収の代行などを行う為不動産管理業者に賃貸管理をお願いするかと思います。オーナーは賃貸管理費を毎月支払いしていますが、賃貸管理の中で現状回復や広告を行なって貰うよう交渉しましょう🤗

合わせて、転居発生時の敷金・礼金の扱いについても確認しておきましょう🤗

多くの敷金・礼金を取ると、借り手が見つからないリスクもありますし、
誰の懐に入るのか、敷金の中で原状回復を行うかなど確認が必要です💦

更新料も事前に確認しておくことが必要です。
更新料が発生することで、転居を検討する住人もいる為、出来る限り不動産管理会社と、更新料を貰わない(もしくは、収益は折半)などの交渉を行いましょう。

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まとめ

不動産投資において初めから収益性の高い物件や条件はありません。
足と頭を使って、収益性が高くリスクの少ないスキームを、
売主や賃貸管理会社と共に自分で交渉を行い作る必要があります
💦

その為に必要なのが、比較軸や判断軸であり、
トラみは比較軸や判断軸となるような不動産情報を発信していきたいと思っています🤍

また、生の情報収集も重要で、
冒頭紹介したRENOSYなども含めて、色んな方々から情報を集めて、
いざ有益な情報が出た際に真っ先に紹介してもらえる関係作りが重要です🤍

トラみもこの作戦で新築物件を20%近く値引きして貰うことができました

不動産投資に興味がある人は、是非情報収集は開始してみてね🤗

また見てもん🐯

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